基本案情：2020年12月，A法院作出《拍卖公告》载明：标的物由承租人经营餐饮，租赁期限为二十年，从2012年6月28日起至2032年6月27日止，并一次性缴纳了全部租金。由于两次拍卖均流拍，债权银行自愿接受了以物抵债，A法院作出了发生法律效力的以物抵债裁定书。由于实际承租人郭某某拒绝办理承租房屋，债权银行以抵押贷款时的承租人文某某为被告向标的物所在地B法院提起赔偿损失的诉讼。产生的争议是：如果拍卖公告上载明事实不符合客观事实，该载明事实能否直接作为免证事实予以认定？

第一种观点：拍卖公告上载明的事实可以作为免证事实予以认定。本案被告文某某或者实际承租人郭某某（拍卖公告仅仅载明承租人，但未明确具体承租人）并未侵害案涉房屋的物权。

第二种观点：法院执行公告中载明的事实不能作为免证事实，实际承租人郭某某应被追加参与诉讼且有证明责任，即证明租赁行为在抵押之前就已经存在且租期为20年，否则应承担举证不能的法律后果。

笔者赞同第二种观点，理由如下：

一、拍卖公告记载事实是没有经过举证质证程序查明的事实。

法院拍卖公告载明事实是法院执行阶段根据相关承租人自己提交到法院执行机构的证据材料记载上去的，该证明材料没有经过举证质证这种对抗程序查明，法律对执行公告载明事实应该怎样认定没有程序上的明确规定。

二、生效裁判文书确定的预决事实作为免证事实都是有前提条件的，更不必说执行公告不能等同于生效裁判文书。

生效裁判文书确定的事实之所以不需要证明，一是因为该事实已为人民法院经正当证明程序所查明，客观上无再次证明的必要；二是因为该事实已为人民法院裁判所认定，该裁判具有法律约束力，此种约束力也包括对该事实认定上的不可更改性。概括起来，预决事实具有预决的效力具备的前提条件主要有：

首先，先行案件的法院裁判须是生效的、确定的；

其次，先行案件裁判所确定的事实与后续案件存在着相关性，即先行案件裁判所确定的事实构成后续案件事实的一部分或者全部；

第三，预决事实的证明须遵循正当程序保障原则。

这是最高法院在《证据规定》理解与适用上阐明的观点，虽然最高院并未给预决效力设定一个明确的性质界定，但仍可从中大致看出这一效力对后诉具有一定的拘束力。

三、即使是人民法院生效文书确认的事实，如果能够足以被推翻，法院依然应按照客观情况予以认定。

本案中，拍卖公告上所载明的事实为：标的物中的一部分由承租人经营餐饮店，这个承租人就是郭某某，租赁期限为二十年，从2012年6月28日起至2032年6月27日止，与文某承租时间是相矛盾的。因为文某的承租时间虽然是从2012年7月30日起，但银行抵押时在实际承租使用，而郭某某的公司成立于2015年，不可能在2012年就提前两年承租，这不符合生活常识。

四、预决事实是法律规定的免证事实的一种，应受免证事实规则的约束。

对于免证事实，《民诉法解释》第93条、《民事证据规定》第10条是一致的。其中，人民法院生效裁判文书确认的基本事实和仲裁机构生效裁决文书确认的事实属于免证事实中的预决事实。本案法院拍卖公告上载明事实不能等同于人民法院生效裁判文书确认的基本事实，即使是人民法院生效裁判文书确认的预决事实，当事人有证据足以推翻的仍不免除举证方的证明责任。

综上情况，案涉拍卖公告载明的内容未经过人民法院正当证明程序所查明，也未在庭审上经过双方当事人的质证，如果作为预决事实予以认定，对于没有参与《拍卖公告》载明事实查明的买受人是不公平的。因此，我们从本案得到的启发是：一、人民法院对于拍卖公告需要载明的事实应该有证据支持，并尽量通过正当程序予以查明；二、如果引发新的诉讼，拍卖公告载明事实不能作为预决的免证事实予以认定；三、相关当事人故意提供虚假的超长租期和一次性缴纳较长租期租金的证据，导致拍卖价格大大低于市场价格的，应作为虚假诉讼线索移交公安机关。