本篇文章主编：武雨雷、杨建华

副主编：杜泽星、张华薇、郭翰

物业公司难管理，制度调整不落地？

薪酬发现有问题，降薪违法干着急？

政策制度严管理，企业合规大问题！

作为物业公司的法律顾问，我们总结了上述物业公司用工的法律风险。

真实案例：

我们的客户——某物业管理公司，主营住宅小区物业服务，员工多为老员工，管理效率低、消极怠工等问题日益突出。为此，公司于2025年初制定了《xxx禁令奖罚细则》，但因忧虑实操争议，2026年，公司才决心推行该细则，但担忧实施过程中存在违法风险，因此委托我们的团队进行调整与完善，团队经手当即就发现这套规则一旦下发，就是明晃晃的奔着违反法条去的——《工资支付暂行规定》第十五条 用人单位不得克扣劳动者工资。

在司法实践和行政执法中，物业公司因用工不合规引发的争议量不亚于业主拒绝缴费引发的物业服务合同纠纷，其中除去外包引发的一系列问题，薪酬与考核机制同样暗藏风险。

违法分包转包工伤责任风险自不必说，“连环外包”隔离失败的风险在政策连环出炉的环境下大大增加，尤其是物业公司基本会将小区保安、保洁业务等外包，其间又未对工资、工作中受伤等情况提前进行风险隔离，导致公司直接陷入两难困境。

同时根据物业公司的特性，很多员工“难管理”、“不易管理”，极大地增加了公司的管理成本不说，同时又直接影响着公司的收益，但2025年以来，国家层面对劳动用工的监管力度持续加码，物业行业首当其冲，薪酬问题又尤为受重视，随意扣钱？不得行。调岗降薪？更别想。

警惕！物业行业“地震”

2026年7月1日，《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》将正式施行。这是我国首部专门保障超龄劳动者权益的部门规章。对物业行业而言，这无异于一场“地震”——据深圳市物业管理行业协会统计，深圳物业服务企业一线操作层员工中，保安占比约35%，保洁占比约25%，其中超龄劳动者比例已超过50%。新规要求用人单位必须与超龄劳动者签订书面用工协议、强制缴纳工伤保险、不得安排超龄劳动者从事危险作业、一般不安排加班。长期以来物业行业普遍存在的“退休返聘+劳务外包+商业保险”传统用工模式，正面临前所未有的合规挑战。

与此同时，各地也在加速规范物业行业用工。2025年10月1日实行《遂宁市物业管理条例》，2026年5月，遂宁市住建局发布《遂宁市物业服务从业人员执业管理办法》；2026年6月，眉山市物业服务协会举办“物业服务企业合规用工体系构建”公益培训，近百家物业服务企业高管参加。

政策信号已经非常明确：靠“一纸外包协议”规避用工责任、靠“弃保声明”节省社保成本的时代已经结束。物业公司必须从粗放式用工管理向精细化合规运营转型。

合规三步走：

面对行业本就存在的问题和密集出台的新法规和日益严格的监管环境，物业公司如何做到既合法合规经营，又能有效控制用工成本？合规团队告诉你，做好只需以下三步：

一、企业用工制度体系搭建与优化。

二、用工全流程风险排查与整改。

三、劳动争议预防与应对。

同时，如何使搭建、优化的体系切实落实下去，如何使合规方案与企业适配才是最核心最关键的地方。不去单纯的“挪用法条”，以企业的目标为核心，为企业量身定制合规产品，充分考虑企业实施中在各个方面将面临的问题,才能使合规真正“有疗效”，做到合规不只是一堆文件，而是可落地、可实施、易操作、低风险的运行体系。

（图：为企业定向开展研讨会并定期发送时政要案、新法新规）

成果交付

开篇提到的公司，难道就没有办法达成人员管理的目的了吗？当然不是，公司其实是希望能够实现有效管理，对违规员工合理合法实施扣款，在实现管理目的的同时，有效规避未足额发放工资、违法处分或克扣工资等法律风险。

最终，本合规团队以法律为基准，对细则的合法性逐条进行审查，并配套一系列规范文书，防止新规定与旧协议产生冲突，不仅为其量身定制了涵盖制度依据、处罚程序、证据留存的全链条合规规范文书，更将复杂规则转化为一本“即查即用”的专属合规操作手册,同时在细则落地期间，团队持续提供指导与答疑，助力公司实现制度平稳落地，同时赋能公司的HR团队在实战中快速成长为懂法善管的合规骨干。

用工合规并非束之高阁的文件堆砌，而是融入管理、助推效能升级的实战工具。

（图：“即查即用”的专属合规操作手册）

（图：团队在项目落地期间的指导答疑）

合规创造价值，专业赢得未来。

律师团队介绍

劳动与社会保障法律事务部部门由部门主任武雨雷律师牵头，同时配备多名具有高级企业合规师、企业人力资源管理师，专注于劳动争议纠纷、企业用工风险防控及企业人力资源合规建设，长期专注于劳动用工合规领域，对人力资源服务行业、外包行业的法律风险有着深刻理解。团队始终紧跟最新政策动态和司法裁判口径，为企业提供前瞻性的合规方案。