本案律师：北京京师（成都）律师事务所 李丹丹律师，执业证号：15101201811061157，电话：18328068096（微信同号）

本案律师：北京京师（成都）律师事务所 赵忠杰律师，执业证号：15101201811061157，电话：13568949970（微信同号）

导读：涉及多方主体连环转租、私自搭建违建、租期超期埋下致命隐患、5 起案件交叉缠诉、历经 6 年漫长拉锯，一桩涉案金额超千万元的复杂房屋租赁合同纠纷，一审陷入败诉困局。 北京京师（成都）律师事务所李丹丹、赵忠杰两位律师精准拆解多层法律关系，深挖案件关键破绽，二审成功实现案情大反转，委托人无需给付对方高额欠款，反倒追回数十万元款项，打赢这场艰难的商事租赁攻坚战！

一、案情简介｜三方主体、多份合同，多重隐患引爆千万租赁争端

本案属于典型的多层转租叠加违建、产权划转、多方诉讼交织的疑难房屋租赁纠纷，案件牵扯出租人、一手承租方、次承租人三方主体，多份前后衔接的租赁协议互相嵌套，叠加违章搭建、超期限转租、产权主体变更、多起关联诉讼等复杂要素，案情盘根错节。

2008 年，成都某管理局将涉案房屋对外出租，和某投资管理公司签署租赁协议，双方约定租赁期限截止2018 年 11 月 5 日，租金按年度上调。

2015 年该投资公司在原有承租房屋基础上，私自搭建约 2000㎡未经审批的违章建筑，一并转租给王某；双方签订租赁合同，大胆约定租期直至 2023 年，远超上家租赁到期时间，王某缴纳 10 万元租赁保证金。

2017 年房屋产权完成划转，房屋归属成都某国投公司。

2018 年一手承租方租期正式到期，国投公司拒绝续租，起诉投资公司腾退房产，次承租人王某以第三人身份卷入诉讼，多方租金、房屋占用费陆续产生，款项往来杂乱。

历经多轮诉讼拉扯，前后衍生出至少 5 件相互关联的纠纷案件。直至 2022 年三方达成调解，王某名下企业正式承接房屋承租权限。

漫长的调解并没有化解深层矛盾，投资公司一纸诉状起诉王某，索要拖欠租金以及逾期利息；王某当庭提起反诉，要求对方返还保证金、超额给付的租金并且承担违约赔偿责任。一审宣判过后，原被告双方均不服判决结果。为守住自身合法权益，王某及其名下承租企业委托北京京师（成都）律所李丹丹、赵忠杰律师全权承办二审上诉工作。

二、精准破局｜五大代理观点直击案件痛点，打动二审承办法官

接手案件之后，两位承办律师仔细翻阅六年以来全部卷宗材料，梳理多层租赁链条、资金流水、庭审笔录、违建补偿凭证，锁定本案几处核心法律突破口，向二审法院提交完整、严谨的思路：

1、明知租期上限依旧超期转租，出租方构成根本性违约，无权收取后期租金

一手承租方清楚知晓自身房屋承租权限仅到 2018-11-05，依旧擅自签订长达至 2023 年的转租合同。原租赁关系到期之后，该投资公司彻底丧失房屋使用权以及合法转租资格，一份超出权限的转租合同本身就存在重大瑕疵，其没有资格向后手次承租人索要到期之后的租赁费用。

2、产权方直接对接次承租人，双方已经成立事实租赁关系

房屋产权划归国投公司之后，产权人直接向王某收取房屋占有使用费、开具收款票据，以实际行为认可次承租人占用房屋。 次承租人和新房东已经建立事实层面的租赁合作，不必再向早已丧失承租资格的上家企业重复支付租金。

3、厘清主体边界，一人有限公司无需为股东个人债务担责

最开始签订转租协议的签约主体仅为王某本人，属于股东个人合约。王某名下的全资公司只是后续承接房屋使用，在没有混同财产、自愿担责的前提下，法律并不强制一人有限公司，替股东承担个人租赁合同债务，成功帮当事人剥离企业连带清偿风险。

4、超期转租属于重大违约，对方应当承担足额违约金

上家承租方超权限转租，直接造成转租合同先天履约障碍，是整场纠纷的源头过错方。律师主张按照合同约定赔付 120 余万元违约金，综合案件整体损失，该笔违约金数额合理，不存在金额过高需要下调的情形。

5、违建已经拿到专项补偿，不可重复收取违建部分租金

投资公司私自搭建两千平米违建，产权方早已针对违章建筑，向该企业发放对应的补偿款项。 收益已经到手之后，又再次针对违建区域收取租金，缺少事实和法律支撑，属于重复获利，法院不应当予以支持。

三、二审惊天反转｜拒付千万欠款，当事人成功拿回数十万收益

二审法院全盘采纳李丹丹、赵忠杰律师全套代理思路，对一审判决予以改判。这场拉锯六年、牵连多起诉讼、涉案金额超千万的租赁困局迎来结局：我方当事人不需要向对方支付高额租金、占用费等款项，反过来成功追回数十万元钱款，圆满完成二审逆风翻盘。

四、律师办案心得与温馨提示

房屋多层转租是商业地产租赁当中十分常见的模式，很多经营者极易踩中超租期转租、违建出租、产权变更、公私主体债务混同几类法律大坑。多层转租链条一旦断裂，极易引发连环诉讼、多年官司纠缠、大额资金损失。律师提示广大经营者：

1、接手转租商铺、场地时，务必核查上家原始租赁合同、租期截止时间、房屋产权文件；

2、谨慎接收违章搭建区域，违建部分不受租赁合同法律保护；

3、区分个人签约和公司经营，隔绝股东个人债务和企业责任，规避连带风险。

【律师介绍】

李丹丹律师：法学硕士，北京京师（成都）律师事务所高级合伙人，成都市律师行业优秀共产党员，上市直通车 "首席法律专家"，企业法律顾问法律事务部主任，深耕企业法律服务领域，累计为百余家企业及个人提供专业法律服务，客户覆盖大型国有企业、民营企业、科创企业等多元主体。

赵忠杰律师：硕士研究生，毕业于双一流、211工程学院法学专业，从事法律工作10余年，律师执业超9年，曾在宜宾市翠屏区人民检察院实习，后供职于律师事务所。