抵债，还是解封？商业房产法拍中的税费陷阱与定价突围｜京师罗阳律师

【适用法规】《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）、《中华人民共和国民事诉讼法》执行和解制度、财政部税务总局公告2023年第35号

解读律师：罗阳律师（北京京师（成都）律师事务所 执业律师）

核心议题：法拍房、以物抵债、税费陷阱、二拍起拍价、执行和解、第三人代履行、不良资产处置

适用对象：申请执行人、小额贷款公司、金融债权人、企业法务、关注法拍与不良资产处置的机构

专业领域：强制执行、不良资产处置、金融债权清收、税务合规

一笔不良贷款的5套西门商业房产，二拍在即——小贷公司如何既守住债权，又避开"抵债即纳税"的百万陷阱？

导语

一笔不良贷款，5套位于成都西门的商业房产，已进入强制执行。一拍流拍，起拍价约12000元/㎡。眼下，作为申请执行人的小额贷款公司正纠结：要不要推动二拍？两个核心问题绕不开——其一，二拍再流拍后若以物抵债，税费从何而来，能否靠"找下家"绕开？其二，二拍起拍价能否下调至下家意向的6000元/㎡，有没有规定和案例支撑？

01 结论先行

以物抵债并非必然。它由申请执行人主动"申请/同意"才发生，贵公司作为债权人有权拒绝；拒绝后法院将进入变卖或解封退还程序——这正是与下家做场外交易、规避税费的窗口。

抵债即"双重税"。以物抵债可能带来巨额税费，而小贷公司处境更不利：它不属于"银行业金融机构"，无法享受2023年第35号公告的契税免征、增值税差额计征、印花税免征等优惠，承受抵债资产须实缴契税（3%–5%）；更关键的是，若先抵债取得产权再转给下家，会形成"二次转让"双重纳税。

找下家=最优解。正确做法不是"贵公司先抵债再卖"，而是让下家直接受让、贵公司仅受偿不持产。以物抵债环节不发生，税费由交易双方依法各自承担，下家只缴契税。

6000元需绕开拍卖。二拍起拍价法定下限约9600元/㎡，拍卖/变卖路径到不了6000；须走"执行和解+第三人代履行"的场外路径，由当事人协商定价、不受保留价约束——多起实务案例已获法院支持。

02 以物抵债：不是必然，却最"贵"

1 澄清误区：以物抵债不会自动发生

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）及《拍卖、变卖规定》：

• 一拍流拍→二拍（降价幅度≤前次起拍价20%）；

• 二拍流拍后，法院会询问申请执行人是否接受以物抵债，须申请执行人申请/同意才裁定抵债；

• 若申请执行人拒绝接受，法院应当依法继续变卖；变卖仍不成且仍拒绝抵债的，应当解除查封、将财产退还被执行人（《拍卖、变卖规定》第32条，并参照法明传〔2017〕455号）。

支点：贵公司作为申请执行人，对是否接受以物抵债有完全主动权。这是后续一切税务筹划的起点。

2 以物抵债的税费由谁承担

以物抵债裁定过户，税法上"视同买卖"，承受人（贵公司）与原业主（被执行人）为各自纳税主体：

重点在土地增值税：对商业房产往往最重——增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率高达60%。若抵债作价按较高计税价格确认收入，土增税与增值税即构成"巨额税费"的主体。

3 小贷公司的特殊劣势（本案关键）

财政部、税务总局公告2023年第35号，给予"银行业金融机构、金融资产管理公司"接收抵债资产免征契税、处置抵债不动产增值税差额计征（9%）、免征印花税等优惠（执行期至2027.12.31）。

关键结论：该公告第六条明确："银行业金融机构"仅指商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、政策性银行；资产管理公司须持金融许可证。小贷公司由地方金融监管局设立、不持金融许可证，不属该范围，不能享受优惠。若接受以物抵债，契税、印花税等需自行全额缴纳，税负显著重于银行与AMC。

4 "找下家"能否规避？能，且应按此结构

推荐路径：

• 贵公司不参与以物抵债，避免成为产权人；

• 由下家与原业主（被执行人）达成买卖，下家出资（6000元/㎡）直接用于/代被执行人清偿贵公司债权；

• 贵公司收讫款项后申请法院解除查封，下家与原业主办理二手房过户。

效果：以物抵债环节不发生→贵公司层面不产生任何抵债税费；交易按二手房买卖纳税，下家仅缴契税（3%–5%）+印花税；彻底避免"先抵债、再转售"的二次转让双重纳税。

实务提示：原业主的增值税、土增税仍需缴纳，下家可能需先行垫付卖方税费。谈判时应明确6000元/㎡是"含税价"还是"净价"——若下家只肯出净价且不愿承担卖方税，原业主税负会吞噬贵公司实际受偿额，需提前量化。

03 二拍起拍价：能否降到6000元/㎡？

1 法定降价规则与底线测算

• 一拍起拍价：不得低于评估价/市价的70%（《网拍规定》第10条）；

• 二拍起拍价：降价幅度不得超过前次起拍价的20%，即≥一拍起拍价×80%（《网拍规定》第26条）；

• 变卖价：通常=二拍流拍价（法明传〔2017〕455号）。

即便走完一拍、二拍、变卖全流程，拍卖路径的理论底线约为9600元/㎡，无法达到6000元/㎡。善意文明执行相关规则中"第三人以流拍价购买"也只到流拍价，同样到不了6000。若按评估价2.1万为基准，下限更高，离6000更远——此缺口系法定降价天花板所致，非个案裁量可突破。

2 能否通过"重新评估"拉低基准？

可以，但非万能。当前商业地产行情下行，可申请对标的物重新评估，调低法院定价基准，从而拉低一拍、二拍起拍价。但重新评估受程序与成本限制，且即便调低，仍受"二拍≥一拍×80%"约束，单靠评估通常难一步到6000。它可作为配合手段，不是主路径。

3 真正能"突破"的路径：场外和解交易

路径A：执行和解+第三人代履行。申请执行人、被执行人、案外人（下家）三方达成执行和解协议，约定下家以6000元/㎡出资代被执行人清偿债务；款项打入法院账户（或直付贵公司），法院扣划偿债后解除查封；下家与原业主办理二手房过户。成交价由和解约定，不受任何保留价约束。依据：《民事诉讼法》执行和解制度；《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）鼓励被执行人自行处置财产融资偿债、支持第三人参与履行。

路径B：拒绝抵债→解封退还→场外交易。推动二拍、变卖流拍，贵公司明确拒绝以物抵债；依《拍卖、变卖规定》第32条，法院应解除查封、将财产退还被执行人；退还后由下家与原业主自行交易，售房款优先清偿贵公司。风险：需原业主配合，且财产若有其他轮候查封/抵押需一并协调。

4 支撑性案例（当事人合意、价格可协商）

可见：只要申请执行人、被执行人、下家三方达成一致，成交价可由协商确定，法院通常尊重并执行解封/过户——这正是把价格做到6000元/㎡的合法通道。

5 风险与前提

• 合意前提：须三方（或至少双方）达成一致；原业主不配合则路径受阻。

• 其他权利人：若存在其他抵押权人、轮候查封债权人，需一并协调清偿顺位，否则解封/过户可能被异议阻却。

• 地方尺度：裁定直接将案外人过户、或解封后退还原业主再交易，各地法院尺度不一，建议先与承办执行法官沟通其惯例。

• 税务衔接：下家过户时原业主的增值税、土增税仍需申报缴纳，需在"6000元/㎡"中约定税费承担口径，避免争议。

04 行动建议（分步）

• 立即明确立场：向执行法院书面表示现阶段暂不申请以物抵债，保留拒接权利——这是税务筹划和场外谈判的前提。

• 锁定交易结构：采用"下家代被执行人清偿→法院解封→下家与原业主二手房过户"，把6000元/㎡明确为"含/不含卖方税"的口径。

• 推动执行和解：争取与被执行人、下家签三方执行和解协议，提交法院，申请暂缓/中止二拍，避免继续降价消耗。

• 并行申请重新评估：如行情确实下行，作为拉低基准的辅助手段，但主路径仍靠和解。

• 税务预沟通：就原业主增值税、土增税缴纳义务及下家契税，提前与主管税务机关沟通开票、申报流程，确保过户顺畅。

• 排查权利负担：核查是否存在其他抵押/查封，提前设计清偿与解封顺序。

结语

法拍不是只有"卖"与"抵债"两条路。对债权人而言，二拍前的主动权，往往比二拍后的底价更有价值——把定价权交还当事人合意，才是6000元/㎡得以落地的真正通道。

我是罗阳律师，北京京师（成都）律师事务所律师，专注强制执行与不良资产处置实务。本文由一起商业房产法拍咨询整理，仅供交流讨论，非法律意见；涉及具体个案，建议结合税务机关书面答复与承办法官意见审慎决策。

律师简介

罗阳律师
北京京师（成都）律师事务所执业律师，本科毕业于西南政法大学法学专业，曾任资深政法记者10年、银行从业10年，专注于银行合规、强制执行与不良资产业务领域，为金融债权人、小额贷款公司、申请执行人及企业提供法拍处置、不良资产清收、执行风险防控等专项法律服务。